什麼是房屋二胎借款？關於房屋貸款陷阱、利息、成數看過來

房屋二胎貸款是什麼？

什麼是房屋二胎借款？簡單來說就是將已經貸款過的房屋作為擔保品，因為臨時又有資金上的需求，所以再次向另一家銀行或是民間申請第二筆貸款，此時辦理擔保品貸款的債權設定為第二順位，因此又稱為二順位房貸。

銀行與民間的房屋二胎利率計算方式完全不一樣，先為各位說明銀行的部分，銀行房屋二胎利率是以年計算的，利率大約是2.5％起，然而銀行利率評估標準以貸款人本身的信用條件、還款能力、房屋殘值…等為主；而民間房屋二胎利率是以月計算的，利率上限為2.5％，而民間利率評估標準以房屋的殘值為主。

那麼一定會有很多人好奇民間利率會高於銀行的原因是什麼，那就是民間審核寬鬆、不像銀行有那麼多的限制條件，即便信用不良、負債比過高、貸款遲繳記錄…等各位銀行拒貸的，民間都可以受理，因此民間需承受較高的風險。

網路上有提供房貸二胎利率計算公式，不過選擇不同的房貸方案，每月應繳金額、總還款金額也會有所差異，以下為各位詳細介紹兩種房貸二胎利率計算方式：

▶本金均攤：本金平均償還，本金會越繳越少，繳款利率也會越來越低，其優點是本息均攤的總繳金額比本息均攤的總繳金額來的少，而缺點則是初期還款壓力大，此還款方式較適合收入會逐漸減少的銀髮族、退休族。
▶本息均攤：本金與利息加總後平均繳款期數，因此每一期的繳款金額都是固定的，其優點是還款金額固定，對於薪水固定的月薪族來說較無還款壓力，缺點則是本息均攤的總繳金額比本金均攤的總繳金額還要多，此還款方式較適合薪資穩定的上班族。

房屋二胎借款利率計算方式分為固定（本息均攤）與機動（本金均攤）兩種模式，本息均攤的模式，月付金都是固定的，不會有任何浮動，還款壓力較小，但繳交的總金額會比本金均攤來的多。本金均攤的月付金屬於前高後低模式，初期繳款的壓力會比較重，但越後面會越輕鬆，繳交的總金額也會比本息均攤來的少

假設以借款金額500萬，年利率7%，貸款年限30年下去計算：

本息均攤每個月須繳33,265元。

本金均攤第一個月繳43,056元，每期繳款金額遞減。

項目	玉山銀行	永豐銀行	遠東銀行	台新銀行	國泰世華
利率	年利率2.8％至9.88％起	年利率約5.28％(浮動)	年利率最低3％起(浮動)	年利率3.59％起	年利率2.14％至3.89％起(浮動)
額度	新台幣50萬元	新台幣50萬元	新台幣25萬元起(依本行鑑價辦法核定)	新台幣50萬至300萬元	新台幣150萬元
貸款年限	最長七年	最長七年	最長七年	最長七年	最長十年
手續費用	貸款金額的1％	新台幣5000至12000元	新台幣5000元	新台幣3000元至12000元	貸款金額的1％
年齡與限制	18至65歲信用正常者提供薪轉證明或財力證明	18至65歲信用正常者提供薪轉證明或財力證明	18至65歲房屋持有一年以上，且在他行已辦理半年以上房貸的自住型客戶	18至60歲信用正常者提供薪轉證明或財力證明	18至65歲信用正常者提供薪轉證明或財力證明

銀行與民間房屋二胎利率與額度皆不同，銀行利息低，但是核貸的額度有所限制；而民間利息比銀行高，不過核貸的額度較高，對於有大額資金需求的借款人來說，會更加合適，以下表格為銀行與民間房屋二胎比較表，幫助大家可以快速看懂兩種管道的差異：

項目	銀行	民間
條件	條件嚴格	條件寬鬆
聯徵	需要聯徵	不需聯徵
額度	加上一胎額度最高達市價八成	加上一胎額度最高達市價九成
利息	年利率4％至18％	月利率1％至2.5％
還款	本利攤還	可本利攤還或每月只繳利息，貸款人可以依照自身條件選擇
撥款	撥款速度慢	撥款速度快
費用	費用視各家銀行而定	費用視各家業者而定